Bị lừa khi mua nhà trên giấy, làm sao để tránh?

Không ít những vụ kiện gần đây liên quan đến việc chủ đầu tư bàn giao nhà chậm, nhiều người cùng mua một căn nhà, giấy tờ pháp lý mua nhà không rõ ràng,…. Đây quả thực là mối lo ngại mà nhiều người cảm thấy không an toàn khi mua một căn nhà có giá trị lớn trong tương lai nhưng lại không nắm chắc được thông tin về nó.

Cuộc nói chuyện với  Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp.HCM, ông cho rằng nền kinh tế luôn có hai mặt đi kèm với nhau đó là cơ hội đầu tư và rủi ro. Cơ hội càng lớn thì rủi ro càng cao và ngược lại.

Đặc biệt lưu ý khi mua nhà trên giấy để tránh những rủi ro

Đặc biệt lưu ý khi mua nhà trên giấy để tránh những rủi ro

Với một dự án bất động sản, cấp độ rủi ro nhẹ đó chính là dự án chưa được cấp phép, đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư vẫn tự ý huy động nguốn vốn của người mua nhà. Nặng hơn nữa thì chủ đầu tư lại sử dụng giấy tờ bán một căn nhà cho nhiều người, đến khi lộ ra thì xảy ra tranh chấp và chủ đầu tư lúc này đã cao chạy xa bay. Và vô số những trường hợp dự án khi huy động được vốn lại chậm triển khai hàng tháng trời, bàn giao chậm cho người dân,…

Với những rủi ro như vậy, người mua nhà đứng trước nguy cơ mắt trắng toàn bộ số tiền mình đã bỏ ra. Trong đó nguy hiểm nhất là những giao dịch không đúng pháp luật.

Để giảm bớt những rủi ro không đáng có, người mua nhà nên tìm hiểu kĩ những loại văn bản, hợp đồng mua bán và cần phải đọc kĩ hợp đồng mua bán trước khi kí. “Bút sa gà chết” là chuyện cực kì phải cẩn trọng.

Chi tiết hơn: nếu văn bản góp vốn phân chia lợi nhuận bằng tiền nếu không đúng hình thức, không đủ điều kiện huy động vốn (không có văn bản Sở Xây dựng chấp thuận được huy động vốn), không sử dụng vốn huy động cho dự án, thì giao dịch này không được pháp luật thừa nhận. Do đó khi gặp rủi ro thì người chịu thiệt thòi nhất đó chính là người đi mua nhà.

Theo quy định Khoản 1 Điều 19 nghị quyết 99/2015, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm.  Tuy nhiên,  hầu hết chủ đầu tư lại không chịu phạt, đền tiền cọc cho người góp vốn.

Hợp đồng giao nhận tiền để giữ chỗ, văn bản đặt cọc để giữ chỗ, văn bản đặt cọc mua/thuê bất động sản đều vô hiệu vì trái với quy định Bộ Luật dân sự 2005, tiền “đặt cọc”, “giữ chỗ” ko phải là tiền thuộc sở hữu của chủ đầu tư tuy nhiên chủ đầu tư thu, sử dụng trước là trái quy định về huy động vốn.

Văn bản hứa mua hứa bán là giao dịch dân sự có điều kiện, từ đó các bên thỏa thuận về điều kiện nảy sinh thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh.

Tuy vậy nếu dùng văn bản dạng này để huy động vốn hay hứa mua bán thì cũng vô hiệu do nội dung trái chính với Điều 125 Bộ Luật dân sự: khi có sự ảnh hưởng của một bên hoặc của người thứ ba hữu ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh thì coi như điều kiện đó không xảy ra.

Trên thị trường hiện nay, trường hợp huy động vốn phổ biến nhất là giao kèo vay tiền để huy động vốn, thu trước tiền bán, với loại hiệp đồng này sẽ bị vô hiệu do giao dịch giả tạo vì bản chất việc vay tài sản là bên cho vay giao tài sản, khi đến hạn trả thì bên vay phải hoàn trả tiền cho bên cho vay. vì lẽ đó, văn bản vay tiền ko phải là giao dịch góp vốn, chẳng phải là giao dịch mua bán bất động sản.

Luật sư Bùi Sinh Quyền, công ty Luật sư Phúc Thọ cho hay, hiện thời luật pháp nước ta không cấm doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng. Tuy nhiên, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ quy định tại Điều 55 Luật buôn bán BĐS sửa đổi năm 2014 quy định về điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào buôn bán gồm: Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng co sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Đối với các hợp đồng không tuân thủ quy định Luật Nhà ở, Luật mua bán Bất Động Sản, Luật Đầu tư sẽ bị vô hiệu và hậu quả của giao kèo vô hiệu là những nội dung trái pháp luật không có hiệu lực. Cuối cùng, khách hàng chính là đối tượng chịu thiệt thòi nhất bởi đã góp vốn vào dự án mà không nhận lại được gì.

Do vậy, để đảm bảo được những rủi ro không đáng xảy ra, mỗi người chúng ta hãy tự trang bị những kiến thức, nắm rõ các quy định Pháp luật hiện hành có liên quan để có thể sở hữu cho mình căn nhà như ý nhất.

Bạn có thể xem thêm các bài viết khác tại chuyên mục: Tin tức bất động sản VCI